LIBOR, nekoč najpomembnejša številka na finančnih trgih, bo po juniju 2023 izginil iz zgodovine in se ne bo več uporabljal za določanje cen posojil.

Od leta 2022 naprej so posojila številnih hipotekarnih posojilodajalcev s spremenljivo obrestno mero vezana na indeks – SOFR.

Kako SOFR vpliva na spremenljive obrestne mere posojil? Zakaj bi morali uporabljati SOFR namesto LIBOR?

V tem članku bomo razložili, kaj točno je SOFR in katera so glavna področja, na katera je treba biti pozoren pri izračunu prilagodljivih obrestnih mer.

 

Hipotekarna posojila s spremenljivo obrestno mero (ARM)

Glede na trenutno visoke obrestne mere se mnogi ljudje odločajo za posojila s spremenljivo obrestno mero, znana tudi kot ARM (Adjustable-Rate Mortgages - hipoteke s spremenljivo obrestno mero).

Izraz »prilagodljiva« pomeni, da se obrestna mera spreminja z leti odplačevanja posojila: za prvih nekaj let se dogovori fiksna obrestna mera, medtem ko se obrestna mera za preostala leta redno prilagaja (običajno vsakih šest mesecev ali eno leto).

Na primer, 5/1 ARM pomeni, da je obrestna mera fiksna prvih 5 let odplačevanja in se nato spreminja vsako leto.

Med fazo spremenljivega obrestovanja pa je tudi prilagoditev obrestne mere omejena (caps), npr. 5/1 ARM običajno sledi trimestna številka 2/1/5.

·Številka 2 se nanaša na začetno zgornjo mejo za prilagoditev obrestne mere (začetna zgornja meja prilagoditve). Če je vaša začetna obrestna mera za prvih 5 let 6 %, zgornja meja v šestem letu ne sme preseči 6 % + 2 % = 8 %.

·Številka 1 se nanaša na zgornjo mejo za vsako prilagoditev obrestne mere, razen prve (zgornja meja za nadaljnje prilagoditve), tj. največ 1 % za vsako prilagoditev obrestne mere, začenši v 7. letu.

·Številka 5 se nanaša na zgornjo mejo za prilagoditve obrestne mere v celotnem obdobju posojila (zgornja meja prilagoditve v celotnem obdobju trajanja posojila), tj. obrestna mera ne sme preseči 6 % + 5 % = 11 % v 30 letih.

Ker so izračuni ARM zapleteni, posojilojemalci, ki niso seznanjeni z ARM, pogosto padejo v luknjo! Zato je za posojilojemalce zelo pomembno, da razumejo, kako izračunati spremenljivo obrestno mero.

 

Katera so glavna področja, ki so pomembna pri izračunu spremenljive obrestne mere v skladu s SOFR?

Pri 5/1 ARM se fiksna obrestna mera za prvih 5 let imenuje začetna obrestna mera, obrestna mera od 6. leta pa je v celoti indeksirana obrestna mera, ki se izračuna kot indeks + marža, kjer je marža fiksna, indeks pa je običajno 30-dnevno povprečje SOFR.

Z maržo 3 % in trenutno 30-dnevno povprečno obrestno mero SOFR 4,06 % bi bila obrestna mera v 6. letu 7,06 %.

Kaj točno je ta indeks SOFR? Začnimo s tem, kako nastanejo posojila s spremenljivo obrestno mero.

V Londonu v šestdesetih letih prejšnjega stoletja, ko je inflacija strmo naraščala, nobena banka ni bila pripravljena dajati dolgoročnih posojil s fiksnimi obrestnimi merami, ker je bila sredi naraščajoče inflacije in je obstajalo znatno tveganje za zvišanje obrestnih mer.

Da bi rešile to težavo, so banke ustvarile posojila s spremenljivo obrestno mero (ARM).

Na vsak datum ponastavitve posamezni člani sindikata seštejejo svoje stroške izposojanja kot referenco za ponastavitev obrestne mere in prilagodijo obračunano obrestno mero tako, da odraža stroške sredstev.

Referenčna vrednost za to ponastavljeno obrestno mero je LIBOR (London Interbank Offered Rate), o katerem pogosto slišite – indeks, na katerega se je v preteklosti večkrat sklicevalo pri izračunu prilagodljivih obrestnih mer.

Do leta 2008, med finančno krizo, so nekatere banke neradi ponujale višje obrestne mere za posojila, da bi prikrile lastno krizo financiranja.

To je razkrilo glavne slabosti LIBOR-ja: LIBOR je bil deležen številnih kritik, ker nima prave transakcijske osnove in je bil enostaven za manipulacijo. Od takrat se je povpraševanje po zadolževanju med bankami močno zmanjšalo.

Zaradi tveganja izginotja LIBOR-ja je ameriška centralna banka (Federal Reserve) leta 2014 ustanovila Odbor za alternativne referenčne obrestne mere (ARRC), da bi našla novo referenčno obrestno mero, ki bi nadomestila LIBOR.

Po treh letih dela je ARRC junija 2017 uradno izbral obrestno mero zavarovanega financiranja čez noč (SOFR) kot nadomestno obrestno mero.

Ker SOFR temelji na obrestni meri čez noč na trgu repo poslov, ki jih podpira državna blagajna, kreditnega tveganja skoraj ni; in se izračuna z uporabo transakcijske cene, kar otežuje manipulacijo; poleg tega je SOFR najbolj trgovana vrsta na denarnem trgu, ki lahko najbolje odraža raven obrestnih mer na trgu financiranja.

Zato se bo od leta 2022 naprej SOFR uporabljal kot standard za oblikovanje cen večine posojil s spremenljivo obrestno mero.

 

Kakšne so prednosti hipotekarnega posojila s spremenljivo obrestno mero?

Zvezne rezerve so trenutno v ciklu zvišanja obrestnih mer, 30-letne fiksne hipotekarne obrestne mere pa so na visokih ravneh.

Če pa se inflacija znatno zniža, bo ameriška centralna banka (Federal Reserve) vstopila v cikel zniževanja obrestnih mer, hipotekarne obrestne mere pa se bodo vrnile na normalno raven.

Če se tržne obrestne mere v prihodnosti znižajo, lahko posojilojemalci učinkovito zmanjšajo stroške odplačevanja in izkoristijo nižje obrestne mere, ne da bi morali refinancirati, tako da izberejo posojilo s spremenljivo obrestno mero.

Poleg tega imajo posojila s spremenljivo obrestno mero običajno tudi nižje obrestne mere v obdobju vezave kot druga posojila s fiksno dobo in relativno nižja vnaprejšnja mesečna plačila.

Torej bi bilo v trenutnih razmerah posojilo s spremenljivo obrestno mero dobra izbira.