LIBOR, nekoč najpomembnejša številka na finančnih trgih, bo po juniju 2023 izginil iz zgodovine in se ne bo več uporabljal za določanje cen posojil.

Od leta 2022 so posojila številnih hipotekarnih posojilodajalcev s prilagodljivo obrestno mero vezana na indeks – SOFR.

Kako SOFR vpliva na spremenljive obrestne mere za posojila?Zakaj je treba namesto LIBOR uporabiti SOFR?

V tem članku bomo razložili, kaj točno je SOFR in katera so glavna vprašanja pri izračunu nastavljivih obrestnih mer.

 

Hipotekarna posojila s prilagodljivo obrestno mero (ARM)

Glede na trenutne visoke obrestne mere se veliko ljudi odloča za posojila s prilagodljivo obrestno mero, znana tudi kot ARM (hipoteke s prilagodljivo obrestno mero).

Izraz »nastavljiva« pomeni, da se obrestna mera med leti odplačevanja posojila spreminja: za prvih nekaj let je dogovorjena fiksna obrestna mera, medtem ko se obrestna mera za preostala leta redno prilagaja (običajno vsakih šest mesecev). ali leto).

Na primer, 5/1 ARM pomeni, da je obrestna mera fiksna za prvih 5 let odplačevanja in se nato spreminja vsako leto.

Med drsečo fazo pa je prilagoditev obrestne mere tudi omejena (caps), npr. 5/1 ARM običajno sledi trimestno število 2/1/5.

·2 se nanaša na začetno zgornjo mejo za prilagoditev obresti (začetna zgornja meja za prilagoditev).Če je vaša začetna obrestna mera za prvih 5 let 6%, zgornja meja v šestem letu ne sme preseči 6% + 2% = 8%.

·1 se nanaša na zgornjo mejo za vsako prilagoditev obrestne mere, razen prve (zgornja meja za nadaljnje prilagoditve), tj. največ 1 % za vsako prilagoditev obrestne mere, ki se začne v letu 7.

·5 se nanaša na zgornjo mejo za prilagajanje obrestne mere v celotnem obdobju posojila (lifetime adjustment cap), tj. obrestna mera ne sme preseči 6% + 5% = 11% za 30 let.

Ker so izračuni ARM zapleteni, posojilojemalci, ki niso seznanjeni z ARM, pogosto padejo v luknjo!Zato je zelo pomembno, da posojilojemalci razumejo, kako izračunati spremenljivo obrestno mero.

 

Katera so glavna vprašanja SOFR pri izračunu spremenljive obrestne mere?

Za 5/1 ARM se fiksna obrestna mera za prvih 5 let imenuje začetna obrestna mera, obrestna mera, ki se začne v 6. letu, pa je popolnoma indeksirana obrestna mera, ki se izračuna z indeksom + maržo, kjer je marža fiksen in indeks je na splošno 30-dnevno povprečje SOFR.

Z maržo 3 % in trenutnim 30-dnevnim povprečjem SOFR 4,06 % bi bila obrestna mera v 6. letu 7,06 %.

Kaj točno je ta indeks SOFR?Začnimo s tem, kako nastanejo posojila s prilagodljivo obrestno mero.

V Londonu v šestdesetih letih prejšnjega stoletja, ko je inflacija skokovito naraščala, nobena banka ni bila pripravljena dajati dolgoročnih posojil s fiksnimi obrestnimi merami, ker so bile sredi naraščajoče inflacije in je obstajalo veliko tveganje navzgor za obrestne mere.

Za rešitev tega problema so banke ustvarile posojila s prilagodljivo obrestno mero (ARM).

Na vsak datum ponastavitve posamezni člani sindikata združijo svoje zadevne stroške izposojanja kot referenco za obrestno mero ponastavitve in prilagodijo zaračunano obrestno mero, da odraža stroške sredstev.

In referenca za to ponastavljeno obrestno mero je LIBOR (londonska medbančna obrestna mera), o kateri pogosto slišite – indeks, ki je bil v preteklosti večkrat omenjen pri izračunu nastavljivih obrestnih mer.

Do leta 2008, med finančno krizo, nekatere banke niso hotele navajati višjih posojilnih obrestnih mer, da bi prikrile lastno krizo financiranja.

To je razkrilo glavne slabosti LIBOR-ja: LIBOR je bil deležen številnih kritik, ker nima prave transakcijske podlage in se z njim zlahka manipulira.Od takrat se je povpraševanje po posojilih med bankami močno zmanjšalo.

Kot odgovor na tveganje izginotja LIBOR-ja je Federal Reserve leta 2014 ustanovila odbor za alternativne referenčne obrestne mere (ARRC), da bi poiskala novo referenčno obrestno mero, ki bi nadomestila LIBOR.

Po treh letih dela je ARRC junija 2017 uradno izbral obrestno mero zavarovanega financiranja čez noč (SOFR) kot nadomestitveno obrestno mero.

Ker SOFR temelji na obrestni meri čez noč na repo trgu, ki ga podpira zakladnica, kreditnega tveganja skoraj ni;in se izračuna na podlagi transakcijske cene, kar otežuje manipulacijo;poleg tega je SOFR vrsta, s katero se največ trguje na denarnem trgu, kar lahko najbolje odraža raven obrestnih mer na trgu financiranja.

Zato se bo od leta 2022 SOFR uporabljal kot standard za določanje cen večine posojil s spremenljivo obrestno mero.

 

Kakšne so prednosti hipotekarnega posojila s prilagodljivo obrestno mero?

Federal Reserve je trenutno v ciklu zviševanja obrestnih mer in 30-letne fiksne hipotekarne obrestne mere so na visoki ravni.

Če pa se inflacija znatno zmanjša, bo Federal Reserve vstopila v cikel znižanja obrestnih mer in hipotekarne obrestne mere se bodo vrnile na normalno raven.

Če se tržne obrestne mere v prihodnosti znižajo, lahko posojilojemalci z izbiro posojila s prilagodljivo obrestno mero učinkovito zmanjšajo stroške odplačevanja in izkoristijo nižje obrestne mere, ne da bi morali refinancirati.

Poleg tega imajo posojila s prilagodljivo obrestno mero običajno tudi nižje obrestne mere v obdobju vezave kot druga posojila s fiksno dobo in relativno nižja vnaprejšnja mesečna plačila.

Torej bi bilo v trenutnih razmerah posojilo s spremenljivo obrestno mero dobra izbira.