Letna obrestna mera (APR) je obrestna mera, ki odraža stroške hipoteke kot letno obrestno mero. Ta obrestna mera je verjetno višja od navedene obrestne mere za hipoteko ali oglaševane obrestne mere za hipoteko, ker upošteva točke in druge stroške kredita. Letna obrestna mera kupcem stanovanj omogoča primerjavo različnih vrst hipotek na podlagi letnih stroškov za vsako posojilo. Letna obrestna mera je zasnovana za merjenje "dejanskih stroškov posojila". Ustvarja enake konkurenčne pogoje za posojilodajalce. Preprečuje posojilodajalcem, da bi oglaševali nizko obrestno mero in skrivali provizije.

Letna obrestna mera ne vpliva na vaša mesečna plačila. Vaša mesečna plačila so strogo odvisna od obrestne mere in trajanja posojila.

Ker na izračune letne obrestne mere vplivajo različne provizije, ki jih zaračunavajo posojilodajalci, posojilo z nižjo letno obrestno mero ni nujno ugodnejša obrestna mera. Najboljši način za primerjavo posojil je, da posojilodajalce prosite, naj vam v dobri veri ocenijo svoje stroške za isto vrsto programa (npr. 30-letno fiksno) po isti obrestni meri. Nato lahko izbrišete stroške, ki so neodvisni od posojila, kot so zavarovanje stanovanjske nepremičnine, stroški lastništva, stroški varščine, odvetniški stroški itd. Zdaj seštejte vse stroške posojila. Posojilodajalec z nižjimi stroški posojila ima cenejše posojilo kot posojilodajalec z višjimi stroški posojila.

V letno obrestno mero so običajno vključene naslednje pristojbine:

Točke - tako točke za popust kot točke za začetek

Predplačane obresti. Obresti, plačane od datuma zaključka posojila do konca meseca.

Provizija za obdelavo posojila

Provizija za zavarovanje

Pristojbina za pripravo dokumentov

Zasebno hipotekarno zavarovanje

Provizija za varščino

Naslednje pristojbine običajno niso vključene v letno obrestno mero:

Pristojbina za naslov ali povzetek

Odvetniška taksa za posojilojemalca

Pristojbine za pregled nepremičnin

Pristojbina za snemanje

Davki na prenos

Kreditno poročilo

Pristojbina za cenitev

Spodaj je seznam dokumentov, ki jih potrebujete za prijavo za hipoteko. Vendar je vsaka situacija edinstvena in morda boste morali predložiti dodatno dokumentacijo. Če vas torej prosijo za več informacij, bodite pripravljeni sodelovati in zahtevane informacije posredujte čim prej. To bo pospešilo postopek prijave.

Vaša nepremičnina

Kopija podpisane prodajne pogodbe, vključno z vsemi dodatki

Potrditev varščine, ki ste jo položili za nepremičnino

Imena, naslovi in ​​telefonske številke vseh vpletenih nepremičninskih posrednikov, gradbenikov, zavarovalnih agentov in odvetnikov

Kopija lista nepremičnine in pravni opis, če je na voljo (če je nepremičnina etažna lastnina, predložite izjavo etažne lastnine, statut in najnovejši proračun)

Vaš dohodek

Kopije vaših plačilnih list za zadnje 30-dnevno obdobje in od začetka leta do danes

Kopije vaših obrazcev W-2 za zadnji dve leti

Imena in naslovi vseh delodajalcev za zadnji dve leti

Pismo, ki pojasnjuje morebitne vrzeli v zaposlitvi v zadnjih dveh letih

Delovna viza ali zelena karta (kopija sprednje in zadnje strani)

Če ste samozaposleni ali prejemate provizijo ali bonus, obresti/dividende ali dohodek od najemnin:

Predložite celotne davčne napovedi za zadnji dve leti PLUS izkaz poslovnega izida od začetka leta (prosimo, predložite celotno davčno napoved, vključno s priloženimi tabelami in izpiski. Če ste vložili podaljšanje, prosimo, priložite kopijo podaljšanja).

Obrazci K-1 za vsa partnerstva in korporacije S za zadnji dve leti (prosimo, dvakrat preverite svojo napoved. Večina obrazcev K-1 ni vezanih na obrazec 1040.)

Izpolnjene in podpisane davčne napovedi za zvezno partnerstvo (1065) in/ali davek od dohodkov pravnih oseb (1120), vključno z vsemi prilogami, izpiski in dodatki za zadnji dve leti. (Zahtevano le, če je vaš lastniški delež 25 % ali več.)

Če boste za upravičenost uporabili preživnino ali otroško podporo:

Predložite odločbo o razvezi zakonske zveze/sodno odločbo z navedbo zneska ter dokazilo o prejemu sredstev za preteklo leto

Če prejemate dohodek iz socialne varnosti, invalidnino ali nadomestilo za VA:

Predložite pismo o nagradi agencije ali organizacije

Vir sredstev in polog

Prodaja vašega obstoječega doma - predložite kopijo podpisane prodajne pogodbe za vaš trenutni dom in izjavo ali pogodbo o prodaji, če nepremičnina ni bila prodana (ob zaključku posla morate predložiti tudi poravnavo/zaključno izjavo).

Varčevalni, tekoči ali denarni tržni skladi - predložite kopije bančnih izpiskov za zadnje 3 mesece

Delnice in obveznice – predložite kopije izpiska vašega posrednika ali kopije potrdil

Darila - Če je del vašega denarja za zaključek, predložite izjavo o darilu in dokazilo o prejemu sredstev

Na podlagi podatkov, navedenih v vaši vlogi in/ali vašem kreditnem poročilu, boste morda morali predložiti dodatno dokumentacijo.

Dolg ali obveznosti

Pripravite seznam vseh imen, naslovov, številk računov, stanj in mesečnih plačil za vse trenutne dolgove s kopijami zadnjih treh mesečnih izpiskov.

Vključite vsa imena, naslove, številke računov, stanja in mesečna plačila imetnikov hipoteke in/ali najemodajalcev za zadnji dve leti

Če plačujete preživnino ali otroško pomoč, priložite zakonsko poravnavo/sodno odločbo, v kateri so navedeni pogoji obveznosti.

Preverite, da pokrijete stroške prijave

Kreditno točkovanje je sistem, ki ga upniki uporabljajo za ugotavljanje, ali vam bodo odobrili kredit. Podatki o vas in vaših kreditnih izkušnjah, kot so zgodovina plačevanja računov, število in vrsta računov, ki jih imate, zamude pri plačilih, izterjave, neporavnani dolgovi in ​​starost vaših računov, se zbirajo iz vaše kreditne vloge in vašega kreditnega poročila. Upniki s pomočjo statističnega programa primerjajo te podatke s kreditno uspešnostjo potrošnikov s podobnimi profili. Sistem kreditnega točkovanja dodeljuje točke za vsak dejavnik, ki pomaga napovedati, kdo bo najverjetneje odplačal dolg. Skupno število točk – kreditna ocena – pomaga napovedati, kako kreditno sposobni ste, torej kako verjetno je, da boste odplačali posojilo in poravnali plačila ob zapadlosti.

Najpogosteje uporabljene kreditne ocene so ocene FICO, ki jih je razvilo podjetje Fair Isaac Company, Inc. Vaša ocena se bo gibala med 350 (visoko tveganje) in 850 (nizko tveganje).

Ker je vaše kreditno poročilo pomemben del mnogih sistemov kreditnega točkovanja, je zelo pomembno, da se pred oddajo vloge za kredit prepričate o njegovi točnosti. Če želite dobiti kopije svojega poročila, se obrnite na tri glavne agencije za kreditno poročanje:

Equifax: (800) 685-1111

Experian (prej TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

Trans Union: (800) 916-8800

Te agencije vam lahko zaračunajo do 9,00 USD za vaše kreditno poročilo.

Upravičeni ste do enega brezplačnega kreditnega poročila vsakih 12 mesecev od vsake nacionalne družbe za poročanje o potrošniški kreditni sposobnosti – Equifax, Experian in TransUnion. To brezplačno kreditno poročilo morda ne vsebuje vaše kreditne ocene in ga lahko zahtevate na naslednjem spletnem mestu: https://www.annualcreditreport.com

Modeli kreditnega točkovanja so kompleksni in se pogosto razlikujejo med upniki in za različne vrste kreditov. Če se spremeni en dejavnik, se lahko spremeni tudi vaša ocena – vendar je izboljšanje običajno odvisno od tega, kako se ta dejavnik nanaša na druge dejavnike, ki jih model upošteva. Samo upnik lahko pojasni, kaj bi lahko izboljšalo vašo oceno v okviru določenega modela, ki se uporablja za oceno vaše kreditne vloge.

Kljub temu modeli točkovanja običajno ocenjujejo naslednje vrste informacij v vašem kreditnem poročilu

Čeprav je na splošno dobro imeti odprte kreditne račune, lahko preveč računov kreditnih kartic negativno vpliva na vašo kreditno oceno. Poleg tega mnogi modeli upoštevajo vrsto kreditnih računov, ki jih imate. Na primer, pri nekaterih modelih točkovanja lahko posojila finančnih podjetij negativno vplivajo na vašo kreditno oceno.

Modeli točkovanja lahko temeljijo na več kot le podatkih v vašem kreditnem poročilu. Model lahko na primer upošteva tudi podatke iz vaše kreditne vloge: vašo službo ali poklic, dolžino zaposlitve ali ali imate v lasti stanovanje.

Za izboljšanje svoje kreditne ocene pri večini modelov se osredotočite na pravočasno plačevanje računov, odplačevanje neporavnanih obveznosti in izogibanje novim dolgom. Verjetno bo trajalo nekaj časa, da se vaša ocena znatno izboljša.

Nepremičnina se uradno prenese s prodajalca na vas ob "Zaključku posla" ali "Financiranju".

Ob zaključku posla se lastništvo nepremičnine uradno prenese s prodajalca na vas. To lahko vključuje vas, prodajalca, nepremičninske posrednike, vašega odvetnika, odvetnika posojilodajalca, predstavnike nepremičninske družbe ali družbe za hrambo nepremičnin, uradnike, tajnice in drugo osebje. Če se ne morete udeležiti zaključnega sestanka, tj. če ste izven države, vas lahko zastopa odvetnik. Zaključek posla lahko traja od ene ure do nekaj ur, odvisno od klavzul o nepredvidenih dogodkih v ponudbi za nakup ali morebitnih varščinskih računov, ki jih je treba odpreti.

Večino papirjev pri zaključku ali poravnavi opravijo odvetniki in nepremičninski strokovnjaki. Pri nekaterih zaključnih dejavnostih boste morda sodelovali sami ali pa tudi ne; odvisno je od tega, s kom sodelujete.

Pred zaključkom posla morate opraviti končni pregled oziroma "ogled", da se prepričate, da so bila zahtevana popravila opravljena in da so predmeti, za katere je bilo dogovorjeno, da ostanejo v hiši, kot so zavese, svetila itd., prisotni.

V večini držav poravnavo izvede družba za upravljanje nepremičnin ali deponirana družba, kateri posredujete vse materiale in informacije ter ustrezne bančne čeke, da lahko družba izvede potrebno izplačilo. Vaš predstavnik bo ček dostavil prodajalcu in vam nato izročil ključe.

Uvod

Ta tema vsebuje informacije o dražjih hipotekarnih posojilih, vključno z:

· Definicija HPML

· Zahteve za posojilo HPML

Definicija HPML

Na splošno je dražje hipotekarno posojilo tisto z letno obrestno mero ali APR, ki je višja od referenčne obrestne mere, imenovane povprečna obrestna mera za prvovrstne ponudbe.

Povprečna obrestna mera za prvovrstne ponudbe (APOR) je letna odstotna obrestna mera, ki temelji na povprečnih obrestnih merah, provizijah in drugih pogojih hipotek, ponujenih visokokvalificiranim posojilojemalcem.

Vaša hipoteka bo obravnavana kot dražje hipotekarno posojilo, če je letna obrestna mera (APR) za določen odstotek višja od letne obrestne mere (APOR), odvisno od vrste posojila, ki ga imate:

· Hipoteke s prvovrstno zastavno pravico: letna obrestna mera je za 1,5 odstotne točke ali več višja od letne obrestne mere.

· Jumbo posojilo: letna obrestna mera je za 2,5 odstotne točke ali več višja od letne obrestne mere

· Podrejene hipoteke s zastavno pravico (druga zastavna pravica): letna obrestna mera te hipoteke je za 3,5 odstotne točke ali več višja od letne obrestne mere.

Zahteve za posojilo HPML

Hipotekarno posojilo z višjo obrestno mero bo dražje od hipoteke s povprečnimi pogoji. Zato bo moral vaš posojilodajalec sprejeti dodatne ukrepe, da zagotovi, da boste lahko odplačali posojilo in da ne boste neplačali. Vaš posojilodajalec bo morda moral:

· Pridobite popolno oceno notranjosti od pooblaščenega ali certificiranega cenilca

· Zagotovite brezplačno drugo cenitev vašega doma, če gre za »preurejen« dom

·V mnogih primerih hranite varniški račun vsaj pet let

Uvod

Ta tema vsebuje informacije o pravilu ATR in upravičeni hipoteki, vključno z:

· Kaj je pravilo ATR?

· Vrste posojil, izvzete iz upravičene hipoteke

Kaj je pravilo ATR?

Pravilo o sposobnosti odplačila je razumna in dobroverna ugotovitev, ki jo mora večina hipotekarnih posojilodajalcev sprejeti, da ste sposobni odplačati posojilo.

V skladu s pravilom morajo posojilodajalci na splošno ugotoviti, upoštevati in dokumentirati dohodek, premoženje, zaposlitev, kreditno zgodovino in mesečne stroške posojilojemalca. Posojilodajalci ne morejo uporabiti le uvodne ali "napovedne" obrestne mere, da bi ugotovili, ali lahko posojilojemalec odplača posojilo. Če ima na primer hipoteka nizko obrestno mero, ki se v poznejših letih zviša, si mora posojilodajalec razumno prizadevati, da ugotovi, ali lahko posojilojemalec plača tudi višjo obrestno mero.

Eden od načinov, kako lahko posojilodajalec sledi pravilu o sposobnosti odplačevanja, je sklenitev "kvalificirane hipoteke".

Vrste posojil, izvzete iz upravičene hipoteke

· Obdobje »samo obresti«, ko plačujete samo obresti, ne da bi odplačali glavnico, ki je znesek denarja, ki ste si ga izposodili.

· »Negativna amortizacija«, ki lahko sčasoma poveča glavnico vašega posojila, čeprav plačujete.

· »Balonska plačila«, ki so večja od običajnih plačil ob koncu posojilne dobe. Doba posojila je obdobje, v katerem je treba odplačati posojilo. Upoštevajte, da so balonska plačila dovoljena pod določenimi pogoji za posojila, ki jih odobrijo majhni posojilodajalci.

· Roki posojila, daljši od 30 let.

Zvestobenske obveznice so zasnovane tako, da zaščitijo imetnike polic pred kakršno koli izgubo, ki nastane zaradi škodljivih ali goljufivih dejanj posebej določenih strank. V večini primerov se zvestobenske obveznice uporabljajo za zaščito korporacij pred dejanji nepoštenih zaposlenih.

Kljub temu, da se imenujejo obveznice, so zvestobenske obveznice v resnici vrsta zavarovalne police za podjetja/delodajalce, ki jih zavaruje pred izgubami, ki nastanejo zaradi zaposlenih (ali strank), ki namerno povzročijo škodo podjetju. Krijejo vsa dejanja, ki neupravičeno finančno koristijo zaposlenemu ali namerno finančno škodujejo podjetju. Z zvestobenskimi obveznicami ni mogoče trgovati in ne obračunavajo obresti kot običajne obveznice.

 

Povzetek

Zvestobenske obveznice ščitijo svoje imetnike polic pred zlonamernimi in škodljivimi dejanji, ki jih storijo zaposleni ali stranke.

Obstajata dve vrsti obveznic zvestobe: obveznice prve osebe (ki ščitijo podjetja pred škodljivimi dejanji zaposlenih ali strank) in obveznice tretje osebe (ki ščitijo podjetja pred škodljivimi dejanji pogodbenih delavcev).

Obveznice so koristne, ker so del strategije podjetja za upravljanje tveganj, saj podjetje varujejo pred dejanji, ki bi negativno vplivala na njegova sredstva.

Zavarovanja krijejo številne iste stvari, ki jih krijejo osnovne police zavarovanja za kazniva dejanja, kot sta vlom in tatvina, vendar krijejo tudi stvari, ki jih te police morda ne krijejo. To vključuje stvari, kot so goljufija, ponarejanje, poneverba in številna druga kazniva dejanja "belih ovratnikov", ki jih lahko storijo zaposleni v finančnih institucijah in velikih podjetjih.

Stanovanjski kredit – znan tudi kot posojilo za lastniški kapital, obročno posojilo za lastniški kapital ali druga hipoteka – je vrsta potrošniškega dolga. Stanovanjski krediti lastnikom stanovanj omogočajo, da si izposodijo denar na podlagi lastniškega kapitala v svojem domu. Znesek posojila temelji na razliki med trenutno tržno vrednostjo doma in zapadlim stanjem hipoteke lastnika stanovanja. Stanovanjski krediti imajo običajno fiksno obrestno mero, medtem ko imajo tipična alternativa, kreditne linije za lastniški kapital (HELOC), običajno spremenljive obrestne mere.

KLJUČNE UGOTOVITVE:

Stanovanjski kredit, znan tudi kot "obročni kredit z odplačilom stanovanjskega kredita" ali "druga hipoteka", je vrsta potrošniškega dolga.

Stanovanjska posojila omogočajo lastnikom stanovanj, da si izposodijo denar na podlagi lastniškega kapitala v svojem stanovanju.

Zneski posojil za nepremičnine temeljijo na razliki med trenutno tržno vrednostjo nepremičnine in zapadlim stanjem hipoteke.

Posojila za lastniški kapital stanovanja so na voljo v dveh vrstah – posojila s fiksno obrestno mero in kreditne linije za lastniški kapital stanovanj (HELOC).

Posojila s fiksno obrestno mero, zavarovana z nepremičninami, zagotavljajo enkratni znesek, medtem ko HELOC-i ponujajo posojilojemalcem revolving kreditne linije.

Pri transakciji odloženega financiranja lahko takoj dvignete gotovino za nepremičnino, da pokrijete nakupno ceno in stroške zaključka posla za nepremičnino, ki ste jo predhodno kupili z gotovino. To vam daje prednost, da ste kupec z gotovino in prodajalcem daje možnost, da vedo, da bo transakcija zaključena, hkrati pa vam daje možnost, da kmalu zatem dobite hipoteko, da se izognete temu, da bi bili vsi vaši prihranki vezani na hišo.

Odloženo financiranje si lahko predstavljate kot način, da si zagotovite pogajalsko prednost, ki jo prinaša plačilo stanovanja z gotovino, hkrati pa si zagotovite dolgoročno finančno fleksibilnost, ki jo omogočajo mesečna plačila hipoteke, namesto da bi se znašli v "hiši".

Vrednost najemnine je ključnega pomena za nakup naložbene nepremičnine. Kako lahko potem določimo vrednost najemnine? V pomoč vam lahko pomagajo naslednja spletna mesta.

Prijava ni potrebna, brezplačno.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Zgornji dve spletni strani sta najpogosteje uporabljeni. Imata največjo zalogo, največ prometa na spletni strani in ponujata storitve, ki najemodajalca vodijo od trženja do pobiranja najemnin.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Uradna spletna stran URADA ZA RAZVOJ POLITIK IN RAZISKAVE.

Zgornje tri spletne strani bi morale biti dovolj, da poznate ocenjeno tržno najemnino.

Vendar je to le za vašo referenco, če se bodo dohodki od najemnin uporabili za upravičen dohodek, bo morda še vedno potrebno cenitveno poročilo ali najemna pogodba.

Konvencionalna posojila imajo omejene zahteve glede razmerja med dohodkom in denarnim tokovom (DTI), rezervami (LTV) in kreditno sposobnostjo. Na splošno se večina posojilojemalcev lahko kvalificira za konvencionalno posojilo z višjim dohodkom in kreditno oceno. Medtem ko imajo nekateri posojilojemalci nižji dohodek ali imajo različne vrste dohodka, kar ima za posledico slabe davčne napovedi, posojila Fannie Mae morda ne bodo sprejela teh vrst hipotekarnih posojil.

V teh primerih lahko poskusite najti hipotekarnega posojilodajalca, ki ponuja produkte, ki niso povezani s kvantitativnim upravljanjem (Non-QM). AAA Lendings zdaj ponuja bančne izpiske, Platinum Jumbo, denarni tok za vlagatelje (brez podatkov o zaposlitvi, brez DTI), programe za izčrpavanje premoženja in programe za tuje državljane. Vsakdo lahko najde primeren produkt z nizko obrestno mero in najboljšo ceno.

Tukaj je nekaj primerov hvaležnih scenarijev iz nedavnega obdobja:

Nepremičninski vlagatelji z več nepremičninami, vključno s stanovanji brez garancije. ----Denarni tok vlagateljev

Samozaposleni posojilojemalec z odlično kreditno sposobnostjo, katerega dohodek, naveden v davčni napovedi, ga ne kvalificira za luksuzni dom, ki si ga lahko privošči. ----Samo bančni izpisek

Posledice, ko je bil posojilojemalec le dve leti stran od izvršbe. ---- Platinum Jumbo

Posojilojemalec je prodal svoje večmilijonsko podjetje in nato našel dom svojih sanj, vendar ni imel nobenega vira dohodka, ki bi ga lahko dokumentiral. ---- Izčrpavanje sredstev