Napredne taktike za uporabo posojil CES s kvalifikacijo DSCR za povečanje naložb

Za izkušene vlagatelje v nepremičnine so se posojila zaprtega tipa (CES) kvalificirala prek razmerja kritja dolga (DSCR) so strateško orodje za povečanje obsega nepremičnin, ki niso v lasti lastnika. Ta posojila, ki temeljijo na dohodku od nepremičnin, izkoriščajo denarni tok od najemnin in zaobidejo čeke osebnega dohodka za posojila, ki temeljijo na denarnem toku. Poglobimo se v napredne taktike za izkoriščanje posojil CES za rast portfelja.

Posojilo CES je drugo hipotekarno posojilo z določenim rokom, prilagojeno posojilom za osebe, ki ne bivajo v lastništvu, s kvalifikacijo, ki temelji na DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Razmerje kritja dolga primerja dohodek od najemnin nepremičnine z njenim dolgom, vključno s prvim in drugim hipotekarnim obrokom. DSCR 1,25 kaže na močan denarni tok, kar vlagatelje kvalificira za druga posojila zaprtega tipa brez preverjanja osebnih dohodkov. Ta pristop posojanja, ki temelji na denarnem toku, vlagateljem omogoča, da se osredotočijo na uspešnost nepremičnine, ne na osebne finance.

Ena od taktik je uporaba struktur piggyback ok za maksimiranje finančnega vzvoda. Združitev posojila CES s prvo hipoteko lahko financira do 85 % vrednosti nepremičnine, kar zmanjša začetne stroške. Pri najemnini v višini 600.000 $, prvi hipoteki v višini 450.000 $ in drugem posojilu z zaprtim koncem v višini 90.000 $ ostane le 60.000 $ pologa, kar sprosti kapital za nadaljnje posle. Druga strategija je financiranje prenov s posojili CES za zvišanje najemnin in s tem povečanje DSCR za prihodnje financiranje.

Možnosti, ki so na voljo tujim državljanom, odpirajo vrata globalnim vlagateljem. Tuji državljan bi lahko s posojilom CES financiral večstanovanjsko nepremičnino v ZDA z DSCR 1,4, pri čemer bi se zanašal izključno na dohodek od najemnin. Ta model brez preverjanja osebnega dohodka poenostavlja čezmejno vlaganje, saj posojilodajalci dajejo prednost posojilom, ki temeljijo na dohodku od nepremičnin, pred dokazilom o lokalnem dohodku.

Napredni vlagatelji lahko za refinanciranje z izplačilom gotovine uporabijo tudi posojila CES. Z uporabo lastniškega kapitala v visoko donosni najemniški nepremičnini lahko zaprto drugo posojilo financira nove nakupe, ne da bi pri tem motilo nizko obrestno mero prvih hipotek. Na primer, posojilo CES v višini 200.000 USD za stabilizirano nepremičnino bi lahko financiralo drugo najemniško nepremičnino, s čimer bi se okrepil portfelj posojil za nepremičnine, ki niso v lasti lastnika.

Tveganja vključujejo višje obrestne mere za posojila CES in morebitne padce DSCR zaradi prostih delovnih mest, zato bi se morali vlagatelji osredotočiti na trge z visokimi najemninami. Posojilodajalci lahko tudi omejijo zneske posojil (npr. 500.000 USD) ali CLTV na 75 %. Kljub temu so zaprta druga posojila s kvalifikacijo DSCR zaradi fleksibilnosti piggyback ok in dostopa tujih državljanov gonilna sila za rast s posojanjem na podlagi denarnega toka.