Kako posojila CES uporabljajo DSCR za financiranje naložbenih nepremičnin

Za nepremičninske vlagatelje posojilo Closed-End Second Loan (CES) ponuja edinstven način financiranja nepremičnin, ki niso v lasti, ne da bi se zanašali na osebni dohodek. Z uporabo razmerja kritja dolga (DSCR) da bi se kvalificirali, se ta posojila, vezana na dohodek od nepremičnin, osredotočajo na denarni tok od najemnin, zaradi česar so idealna za skaliranje portfeljev. Oglejmo si, kako posojila CES delujejo za posojanje, vezano na denarni tok, in zakaj so prelomna.

Posojilo CES je druga hipoteka z določenim rokom, ki ne dovoljuje dodatnih črpanj in se pogosto uporablja vzporedno s primarnim posojilom za posojila, ki niso v lasti lastnika. Za razliko od tradicionalnih drugih hipotek, ki lahko zahtevajo dokazilo o osebnem dohodku, drugo posojilo zaprtega tipa za naložbene nepremičnine uporablja DSCR za oceno upravičenosti. Razmerje kritja dolga meri letni dohodek od najemnin nepremičnine glede na njene dolžniške obveznosti, vključno s prvim in drugim hipotekarnim obrokom (glavnica, obresti, davki, zavarovanje in provizije HOA). DSCR 1,0 ali več pomeni, da dohodek nepremičnine pokriva njene dolgove, pri čemer posojilodajalci običajno dajejo prednost 1,25 za posojila, ki temeljijo na denarnem toku.

Ta pristop brez preverjanja osebnega dohodka je glavna prednost. Vlagatelji ne potrebujejo obrazcev W-2 ali davčnih napovedi; namesto tega posojilodajalci ocenijo potencial nepremičnine za najem, zaradi česar so posojila CES dostopna tistim z zapletenimi finančnimi težavami. Na voljo so tudi za tuje državljane, kar mednarodnim vlagateljem omogoča, da izkoristijo nepremičnine v ZDA brez lokalnih evidenc o dohodku. Tuji državljan si lahko na primer zagotovi posojilo CES za najemniško nepremičnino, ki prinaša 4000 USD mesečno z DSCR 1,3, s čimer se izogne ​​oviram pri osebnem dohodku.

Strukture piggyback ok povečujejo fleksibilnost. Zaprto drugo posojilo lahko krije polog ali prenove, skupaj s prvo hipoteko pa zmanjša začetne stroške. Predstavljajte si vlagatelja, ki cilja na nepremičnino za najem v vrednosti 500.000 USD: prva hipoteka krije 75 % (375.000 USD), posojilo CES pa financira preostalih 20 % (100.000 USD), pri čemer ostane le 5 % gotovinskega pologa. Ta pRezervalikvidnost za nadaljnje naložbe.

Vendar pa imajo posojila CES, ki temeljijo na DSCR, svoje omejitve. Obrestne mere za druge hipoteke so pogosto višje, kombinirana razmerja med posojilom in vrednostjo (CLTV) pa lahko znašajo le 75–85 %. Na posojila, ki temeljijo na dohodku od nepremičnin, lahko vplivajo tudi prosta delovna mesta ali tržne spremembe, zato morajo vlagatelji zagotoviti veliko povpraševanje po najemninah. Kljub tem dejavnikom posojila, ki niso namenjena lastnikom nepremičnin, kot so posojila CES, ponujajo neprekosljive priložnosti za rast portfelja, zlasti brez preverjanja osebnega dohodka in z možnostmi za tuje državljane, ki spodbujajo dostopnost.