Zakaj izbrati posojilo CES s kvalifikacijo DSCR za nepremičnine, ki niso v lasti lastnika

Vlagatelji v nepremičnine, ki iščejo posojila za osebe, ki ne bivajo v lastništvu, imajo močno orodje v obliki posojila Close-End Second Loan (CES), še posebej, če so kvalificirani z uporabo razmerja kritja dolga (Debt Service Coverage Ratio).DSCR). Ta posojila, ki temeljijo na dohodku od nepremičnin, dajejo prednost dohodku od najemnin pred osebnimi financami in ponujajo fleksibilnost pri posojanju, ki temelji na denarnem toku. Tukaj je opisano, zakaj so posojila CES najboljša izbira za naložbene nepremičnine in kako delujejo.

Posojilo CES je druga hipoteka z določenim rokom, idealna za financiranje nepremičnin, ki niso v lasti, ne da bi pri tem izčrpali osebne prihranke. Z uporabo razmerja DSCR za kvalifikacijo posojilodajalci ocenijo dohodek od najemnin nepremičnine glede na njen celotni dolg, vključno z obema hipotekama. Razmerje kritja dolga deli letne bruto najemnine z dolžniškimi obveznostmi (glavnica, obresti, davki in zavarovanje). Razmerje DSCR 1,2 na primer pomeni, da nepremičnina ustvari 20 % več dohodka, kot je potrebno, kar posojilodajalce pomirja pri posojanju na podlagi denarnega toka.

Funkcija preverjanja osebnega dohodka je izstopajoča. Ne glede na to, ali ste samozaposleni ali imate več davčnih olajšav, posojila CES ne zahtevajo plačilnih listkov ali davčnih napovedi. Ta struktura posojil, ki temelji na dohodku od nepremičnin, ocenjuje tržne najemnine ali najemne pogodbe, kar poenostavlja odobritev. Poleg tega so posojila CES na voljo tudi tujim državljanom, kar mednarodnim vlagateljem omogoča financiranje najemnin v ZDA. Tuji državljan s trojno nepremičnino z mesečnim donosom 6000 USD se lahko kvalificira za drugo posojilo zaprtega tipa z močnim DSCR, ne da bi bil potreben dohodek v ZDA.

Možnosti piggyback ok naredijo posojila CES še bolj privlačna. Vlagatelji lahko združijo zaprto drugo posojilo s prvo hipoteko, da pokrijejo do 85 % vrednosti nepremičnine in tako zmanjšajo polog. Za naložbeno nepremičnino v vrednosti 400.000 USD lahko prvo posojilo pokrije 300.000 USD, posojilo CES pa financira 80.000 USD, kar pomeni, da ostane le 20.000 USD iz lastnega žepa. Ta pRezervakapital za prenove ali nove pridobitve.

Čeprav posojila CES, ki temeljijo na DSCR, ponujajo prednosti, imajo višje obrestne mere kot hipoteke za prvo hipoteko, posojilodajalci pa lahko omejijo CLTV (zaprto stanovanje in nepremičnine) za obvladovanje tveganja. Vlagatelji morajo ohranjati tudi visoko uspešnost posojil za nepremičnine, ki niso v lasti lastnika, saj lahko prosta stanovanja znižajo DSCR. Izbira najemnin z velikim povpraševanjem to blaži in zagotavlja uspeh posojil, ki temeljijo na denarnem toku. Brez preverjanja osebnega dohodka in z dostopom tujih državljanov zaprta druga posojila vlagateljem omogočajo strateško rast.